Comprar un inmueble con préstamo bancario: qué cambia en la operación
Esc. Gastón Machado · Lagomar, Ciudad de la Costa
Cuando la compra se financia con un préstamo bancario, a la operación se suma un actor — el banco — con sus propios tiempos, requisitos y documentación. El escribano coordina con la institución para que la compraventa y la garantía hipotecaria se otorguen cumpliendo lo que el banco exige, y como la documentación termina en manos del banco, cambia también la forma en que se ordenan los pagos. Es una operación perfectamente habitual, solo que con una parte más en la mesa.
Comprar con préstamo no es comprar «distinto»: es comprar con un tercero que pone parte del dinero y, a cambio, exige garantías y condiciones. Esto es lo que se agrega respecto de una compra al contado.
Entra el banco, con sus tiempos
La institución que otorga el préstamo tiene sus propios requisitos de documentación, sus plazos de aprobación y, muchas veces, exigencias sobre cómo debe instrumentarse la operación. El escribano coordina con el banco para cumplir con todo eso. Conviene tenerlo presente desde el principio: los tiempos de una operación con financiamiento no los marca solo el comprador o el vendedor, también el banco, y eso puede estirar los plazos respecto de una compra al contado.
Se suma una garantía hipotecaria, que es una escritura aparte
El préstamo se garantiza con una hipoteca sobre el propio inmueble, y esa hipoteca es un acto notarial independiente de la compraventa, con su propio honorario y sus propios controles. El Arancel lo fija como mínimo en el 3% del monto del préstamo, más IVA y aportes — igual que en la compraventa, es una base que puede ajustarse según el caso. En la práctica, compraventa e hipoteca suelen otorgarse en la misma instancia, pero son dos escrituras: comprás el inmueble y, en el mismo acto, constituís la garantía a favor del banco. Conviene tenerlo presente al presupuestar, porque a los honorarios de la compra se suman los de la hipoteca.
Cambia el orden de los pagos
Acá hay una diferencia concreta con la compra al contado. En una operación con hipoteca bancaria, la documentación de la operación queda en poder del banco — lo necesita para su propio trámite — y no vuelve al estudio como respaldo. Por eso el criterio de cobro se ordena distinto: se pide la provisión de fondos para gastos antes de solicitar los certificados, y los honorarios se abonan completos antes o el día de la firma, sin dejar un saldo pendiente para una entrega posterior de documentación que, en estos casos, no va a pasar por el estudio. Es una consecuencia práctica de dónde termina la documentación, no una condición caprichosa.
Lo que no cambia
Todo el estudio de la operación sigue igual de riguroso: títulos, certificados, situación del inmueble y de las partes, retención de impuestos. El préstamo agrega pasos, no los reemplaza. El comprador sigue necesitando — tanto o más — que alguien estudie bien lo que está comprando, porque va a quedar además con una deuda hipotecaria encima de ese inmueble.
En resumen
Comprar con préstamo suma el banco, sus tiempos y una garantía hipotecaria con su propia escritura y honorario, y ordena los pagos de una forma particular por dónde queda la documentación. Es una operación común y bien manejable; lo que conviene es tener claras esas diferencias desde el arranque para que los plazos y los costos no sorprendan a mitad de camino.