Qué revisa un escribano antes de que firmes una compraventa
Esc. Gastón Machado · Lagomar, Ciudad de la Costa
Antes de una compraventa, el escribano estudia que quien vende sea efectivamente el dueño y pueda disponer del inmueble, que la propiedad no tenga deudas ni gravámenes que la afecten, y que su situación catastral, tributaria y física esté en orden. Ese estudio — que combina el análisis de los títulos con la solicitud de certificados a distintos organismos — es lo que da seguridad de que estás comprando lo que creés comprar, libre de sorpresas. La extensión de los controles depende del inmueble y del tipo de operación.
Comprar un inmueble es, casi siempre, la operación más grande en la vida de una persona. Lo que separa una compra segura de un problema serio no es la suerte: es el estudio que se hace antes de firmar. Estos son, a grandes rasgos, los controles que se realizan.
Que el vendedor sea el dueño y pueda vender (el estudio de títulos)
Se revisa la cadena de transmisiones del inmueble hacia atrás — el llamado tracto sucesivo — para confirmar que quien hoy vende recibió válidamente la propiedad de quien se la transfirió, y así sucesivamente. Se controla también el estado civil del vendedor en cada transmisión, porque de eso depende si necesitaba conformidad de un cónyuge, si hubo una sucesión de por medio, o si comparece un apoderado con poder vigente y suficiente. Un título que parece impecable puede arrastrar un problema de varias transmisiones atrás; encontrarlo antes de firmar es exactamente el trabajo.
Que la propiedad esté libre de deudas y afectaciones
Se solicita información registral del inmueble y de las personas para detectar embargos, hipotecas u otras medidas que pesen sobre el bien o sobre el vendedor. Se controla que la Contribución Inmobiliaria y el Impuesto de Enseñanza Primaria estén al día, y según el caso, certificados de OSE y saneamiento, de BPS por construcciones, el Certificado Único Departamental y otros, según lo que corresponda a ese inmueble en concreto.
Que lo físico y lo catastral coincidan
Se verifica la cédula catastral, el plano inscripto y la caracterización del inmueble (urbano, suburbano o rural), para que lo que figura en los papeles se corresponda con la realidad. Si el inmueble es una unidad de propiedad horizontal, se suman los controles propios de ese régimen, como el reglamento de copropiedad.
Que se cumpla con la normativa de la operación
Según el negocio, se controla la forma de pago del precio conforme a las normas de inclusión financiera, la retención de los impuestos que correspondan, y las particularidades de cada caso — por ejemplo, si el inmueble es rural entran controles adicionales que no aplican a uno urbano.
Por qué depende del caso
No todos los inmuebles exigen los mismos certificados ni todas las operaciones el mismo alcance. Un apartamento en propiedad horizontal, una casa con construcciones sin regularizar, un padrón rural o una operación con una sucesión en el medio requieren controles distintos. Por eso una lista cerrada de «documentos que siempre se piden» sería engañosa: lo que se controla se determina caso por caso, y buena parte del criterio profesional está justamente en saber qué mirar en cada operación.
El punto de fondo
Todo este trabajo ocurre antes de la firma y, bien hecho, es invisible: si está todo en orden, el comprador nunca se entera de los problemas que no aparecieron porque se verificaron a tiempo. Ese es el sentido de tener un escribano de confianza estudiando la operación desde el principio y no sumándose cuando ya está todo firmado.