Gastos de una compraventa de inmueble en Uruguay: qué paga el comprador y qué paga el vendedor

Qué paga el comprador

En Uruguay, por costumbre firmemente establecida, el escribano lo elige el comprador, y por eso los honorarios de la escritura son de su cargo. El Arancel Notarial Oficial fija como base el 3% del valor de la operación, más IVA y aportes notariales. Ese 3% es un punto de partida, no un precio fijo: el propio Arancel habilita a ajustarlo según la complejidad del caso — no es lo mismo un apartamento con títulos prolijos que una operación con sucesiones en el medio, gravámenes a cancelar o documentación a reconstruir. A los honorarios se suman los certificados registrales para estudiar la situación del inmueble y del vendedor, la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, y el ITP de su parte, que ronda el 2% pero calculado sobre el valor real de Catastro — un valor fiscal que suele estar bastante por debajo del precio de mercado, así que el impuesto pega menos de lo que el porcentaje asusta.

Para poner los honorarios en perspectiva: si en la operación interviene inmobiliaria, su comisión habitual es del 3% más IVA a cada parte — comprador y vendedor por separado — por el servicio de intermediación. El escribano, por el mismo 3% de base, estudia los títulos de los últimos treinta años, verifica embargos, gravámenes y deudas, redacta y autoriza la escritura, retiene y vierte los impuestos, y responde profesionalmente por la seguridad jurídica de la operación. Son servicios distintos y ambos tienen su lugar; el punto es que el honorario notarial no es el gasto caro de la operación — es el que hace que comprar sea seguro.

Qué paga el vendedor

Su parte del ITP, en el mismo entorno y sobre la misma base que la del comprador. Y según el caso, puede corresponderle impuesto a la renta por la ganancia obtenida en la venta (IRPF, o IRNR si no reside en Uruguay). Si corresponde y cuánto depende de cuándo y cómo se adquirió el inmueble, de si es su vivienda permanente y de otras circunstancias que se analizan con números concretos antes de la operación — no después de firmada. Existen situaciones donde el impuesto se reduce o directamente no corresponde.

El rol del escribano en los impuestos

En estos impuestos el escribano actúa como agente de retención: calcula los importes según la normativa, recibe de las partes el día de la firma los fondos necesarios para efectuar el pago, y los vierte y declara ante DGI. Son importes que se suman a los honorarios, no que están incluidos en ellos; por eso ese día cada parte entrega, además de lo pactado, lo correspondiente a sus impuestos.

Una precisión sobre la promesa

Si la operación se documenta primero con una promesa de compraventa, los impuestos se generan ya con la promesa, no recién con la escritura definitiva. Es uno de los motivos por los que conviene consultar al escribano antes de firmar cualquier papel, no después.

En resumen

Como los gastos dependen de las características de cada operación — el valor real del inmueble, los mínimos arancelarios, los antecedentes, la cantidad de certificados, si hay promesa, hipoteca bancaria u otras actuaciones —, lo recomendable es solicitar un presupuesto concreto antes de firmar una reserva o asumir una obligación de compra. El vendedor, por su lado, descuenta su parte del ITP y evalúa su situación frente a los impuestos a la renta. Los valores indicados corresponden al Arancel y la normativa vigentes a la fecha de esta publicación; cada operación se presupuesta en concreto y sin compromiso.