Reserva, promesa y compraventa: qué firmás en cada momento de la operación
Esc. Gastón Machado · Lagomar, Ciudad de la Costa
En una operación inmobiliaria uruguaya podés llegar a firmar hasta tres documentos distintos: la reserva (congela el negocio mientras se revisa la documentación), la promesa de compraventa (obliga a las partes a concretar la operación en determinadas condiciones) y la compraventa (la escritura que transfiere la propiedad). No siempre están los tres: qué se firma y en qué orden depende de lo que acuerden las partes, de la forma del negocio y del resultado del estudio de la documentación. Lo importante: consultá al escribano antes de firmar el primero, no después.
La reserva
Es habitualmente el primer documento, sobre todo cuando interviene inmobiliaria. El interesado entrega una suma para que el bien salga del mercado mientras se revisa la operación. Acá hay algo que conviene saber: antes de una reserva lo habitual no es el estudio completo de la operación — que lleva tiempo y requiere certificados — sino una revisión preliminar del último título. Si de esa primera mirada no surgen inconvenientes, se firma la reserva y ahí el cliente entrega la provisión de fondos para certificados y gastos; recién entonces se piden los certificados y arranca el estudio en serio. Son dos instancias distintas y no conviene confundirlas: que el último título esté en orden no significa que la operación ya esté estudiada.
Por eso el mejor momento para contactar al escribano es antes de firmar la reserva o al momento de firmarla: qué dice ese documento sobre plazos, sobre qué pasa con la seña si aparece un problema en los títulos y sobre las condiciones del negocio importa, y mucho. Si ya la firmaste, no es el fin del mundo — pero conviene que un escribano la lea cuanto antes para saber sobre qué base estás parado.
La promesa de compraventa
Es un contrato por el que las partes se obligan a otorgar la compraventa en determinadas condiciones: precio, plazos, entrega de la ocupación. Se usa, por ejemplo, cuando el precio se paga en cuotas, cuando falta resolver algo antes de escriturar o cuando el negocio necesita una etapa intermedia. La promesa inscripta en el Registro le da al promitente comprador una protección fuerte frente a terceros. Pero atención a dos cosas: la promesa es un acto con efectos, controles y costos propios — no es «un papelito previo» — y los impuestos de la operación se generan ya con la promesa, no recién con la escritura definitiva. Firmar una promesa es firmar el negocio.
La compraventa
Es la escritura pública que transfiere la propiedad. Llega después del estudio completo de títulos y certificados, con toda la situación del inmueble y de las partes verificada. El día de la firma se paga el precio (o el saldo), cada parte entrega los importes de sus impuestos, y después la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad. Con la inscripción culmina el proceso y se entrega la documentación al nuevo propietario.
¿Van siempre los tres?
No. Hay operaciones que van directo a compraventa, sin reserva ni promesa — por ejemplo, entre partes que ya se conocen, al contado y con documentación pronta. Hay otras donde la promesa es imprescindible. La forma la definen el negocio acordado entre las partes y el resultado del estudio jurídico; el escribano te orienta sobre qué instrumento conviene según tu caso concreto, pero no hay una receta única.
En resumen
Reserva, promesa y compraventa son tres actos distintos, con efectos y momentos distintos. La regla práctica es una sola: ningún documento de una operación inmobiliaria es menor, y el momento de sumar al escribano es antes de la primera firma — cuando todavía se puede acomodar el negocio — y no después, cuando solo queda administrar lo ya firmado.